マンション・アパート・戸建オーナー様へ
内装工事お任せください。
収益物件をお持ちのオーナ様へ
オーナ様の利益と住む人の気持ちになり内装工事をお手伝いさせていただきます。
空室物件をそのままの状態で放置して募集をかけてもなかなか決まりません。
空室時こそ物件価値を上げるチャンスです！！！
例）①ワンルームマンションなら床をフローリングに張り替えクロス（壁紙）を変えるだけでも見違えるように美しくなります。
例）②２DKを思い切って１LDKに間取り変更したら満室になった例もあります。
例）③ファミリータイプの和室を洋室に変更するだけで、不動産業者が関心を持ちます。その結果に優先的に案内してお部屋が決まりやすくなりました。
よくあるご質問
予算的に厳しい！（Q、予算が少なく全室一度にリフォームしたいが難しい）
A ご安心ください！まずは空室の1部屋からお手伝いさせていただきます。部屋が埋まればまた次の部屋と気長にコツコツお手伝いします。
風呂トイレを別々に改装したい！（Q、ワンルームマンションを持っていて、セパレート（風呂トイレ別）に変更したいのだが・・・）
A あまり気にしないでください。無理にセパレートに変更しても収益が上がらない場合がございます。また変更できない間取りがあります。現場を見せていただいてから最善策を見つけていきましょう。ワンルームの場合セパレートに改造できないものもあります。
戸建を貸したい！（Q 一戸建てを持っていて、貸し出したいのだがどこまで手を掛けていいものかわからない？またどうやって貸し出していいのか？）
A お任せください。大切なのはやはり水回りと清潔感です。ご予算に合わせてご相談させてください。また貸出時の家賃設定や不動産業者のご紹介もお任せください。
収益不動産選びのコツ
収益物件の選び方は、収益を得ることが大きな目的となります。また相続対策など税金対策として物件を購入される方も増えています。
収益物件を選ぶ場合、その目的によって選ぶ物件も変わってきますので、収益物件を購入される場合には、ご自身なりの目的と目標を明確にすることが大切です。投資方法のひとつとして収益物件を購入する場合は、どれだけの利益が見込めるのかを将来にわたって見極めることが重要になるのです。
収益物件を選ぶポイントとして考えなければいけないことは、『借り主』がいるからからこそ収入が発生する、ということになります。収益物件として考える場合、借り主が今後も多く見込める地域であるか、また最寄り駅からの距離は遠すぎないのか、住居であればスーパーや医療機関などの生活必需施設が近くにあるのかなども重要になってくるのです。
収益物件(収益不動産)にはどのような物件がよいか？
収益物件は利回りのよい資産運用として物件を購入するわけなので、建物の購入金額があまりに高くなってしまっては意味がありません。
中古物件の場合は、物件の購入価格が安くすぐに賃貸できるので、すぐに家賃収入があるという利点があります。ただし、リフォームの必要性も生じてくるので、できるだけ内装はきれいな物件を購入したほうが良いでしょう。通常であれば、築10年前後の立地条件が良いものをオーナーチェンジで買うと良いでしょう。
新築物件と中古物件を比較してみても分かるように、新築を購入するだけの充分な価値と運用益が見込まれる場合を除いては、中古物件を購入するほうが無難だと思います。
収益物件(収益不動産)を選ぶポイント
① 立地を選ぶ
収益物件の立地（日当たり、眺望、周辺環境）は必ず、自分の目で何度も確認しましょう。入居者のニーズがそこにあるのか？またターゲットとする入居者にマッチした立地なのかを吟味することが成功の秘訣となります。収益物件にとって良い立地というのは、駅から10分圏内にあるかどうか、または大きなスーパー、大学、役所、商店街、医療機関等が複合的にある場所です。まずは、ご自分の足で近くの立地をよく観察し、どんな人が行き来しているのか、またその地域の賃貸物件はどのくらいの賃貸料なのか、不動産巡りをするのも良いでしょう。
② 将来性
購入収益物件近くの、事業予定地、大きな空地、駐車場をチェックしてみましょう。将来的に大規模な建設物が建つ可能性があるのです。
また、近所に地下鉄ができる予定とか敷地が計画道路や区画整理等にかかる物件は、将来建物の建替時期に新築価格の保証金が入っていたり、税金が殆どかからない等のメリットがありますので、よく検討しましょう。
③ 収益性
収益物件を購入する上で大切なのは物件の担保価値よりも収益が持続的に確保できるかどうかになります。たとえば広い道路ではなく狭い道路、所有権ではなく借地権、鉄筋コンクリートではなく木造でよいなどというふうに、ものの考え方をまったく変えてみることもひとつの手です。
④ リフォームの可能性
継続的に不動産を維持していくわけですから部屋の間取りが将来的に変更可能かたとえば2DKを１LDKに和室を洋室に変更などイメージが付きやすい物件を選んでおきましょう。
『中古収益物件注意点』
① 中古物件は利回りだけに目が行きがちですが、目先の利回りに惑わされて投資すると思わぬ落とし穴に落ちる可能性があります。まずは土地の購入代と購入後のメンテナンス・固定資産税を考慮して運用する必要があるのです。中古物件は価格も新築に比べて安いという利点がありますが、経過年数の問題もあり、老朽化の心配がでてきます。中古物件を購入したとしても、購入時には見つけることの出来なかった何らかの手直しや修繕・改造費がかかってしまい、「まさか・・・こんなはずでは・・・」ということにもなりかねません。
② 特に水回り（浴槽・トイレ・キッチン）などの設備器具のチェック、通気性・騒音のチェック、リフォームする際の間取りや段差・出っ張り等のチェック、中古マンションに関してはエレベーターの雑音・エントランス・廊下・ゴミ置き場・駐輪場等のチェック、管理システムのチェックも必須になります。
③ 中古木造アパートの場合、15年以上経っていれば建物の評価をゼロとし、土地のみの評価で購入するのも１つの方法です。新築よりも割安で買える分残った購入資金で内装をリフォームすることが出来るのです。
賃貸住宅のリフォームのコツ
賃貸住宅に限った「 リフォーム 」 方法のひとつをご紹介しようと思います。
「 リフォーム 」 と言っても、賃貸住宅の場合は、費用対効果。せっかくお金をかけるのですから、「 価値のあるもの 」 にしなければいけません。
リフォームができるということは、そのお部屋が空室であり、一刻でも、早く部屋付をしなければならない状況にあります。
実際に、リフォーム提案を受けたことのあるオーナー様は、おわかりだと思いますが、
「 ポイントがどこにあるのか 」 が不明確な提案が多いはずです。
見積もりを提示され「 この金額になります。」 そう言われるケースが圧倒的です。
素人のオーナー様が見積もりを見たところで、全てを把握することは容易ではなく、
単純に、高いか安いかという判断になり、結果的に内容の薄い、安いリフォームを行っているケースがほとんどではないでしょうか。
高額なリフォーム費用。その基は、設備の交換が大半を占めています。
水周りなどは、特に高額になりますよね。
その理由は、少しでも見積金額を大きくしたい業者側にあると言っても過言ではありません。営業ですから、当然なのかもしれませんね。
しかし、賃貸住宅におけるポイントは、金額の高い安いではなく、「 空間 」 の良し悪し。全体を見て、雰囲気が良いか悪いか、ということ。
全体や雰囲気を見て判断する場合（第一印象）、重要なのは、視覚に映る面積の大きさです。
賃貸住宅のリフォームにおいて、
何が重要なのか、おわかりのオーナー様は少なくないはずです。
もっとも気を使わなければいけないものは、「 床 」 です。
高額な設備ではなく、「床」です。
しかし、この床が意外と難しい。絨毯にすると清潔感がなくなり『ダニ』等の対策が必要になります。ビニール製の床材だと安物のイメージが付きやすく。大理石張りにすると費用が掛かりすぎる。
ここはやはり「 フローリング 張り」です。
高価な無垢のフローリングにすればいいのですが、無理せず合板のフローリングでも十分な賃貸住宅もおおいのが現状だと思います。
重要な要素である 「 床 」 をフローリング張りにするだけでイメージは大きく変わります。
また、「壁」も重要な要素の一つです。壁紙が黄ばんでいる部屋に住みたいとは思いません。クロスの張り替えも同時におすすめしています。
